¿Cuánto cuestan la escritura y el registro de una finca o un lote, y quién los paga?
Respuesta corta
En Colombia, por regla general, los gastos notariales rondan el 0,3 % del valor de la venta y van por mitades; el vendedor paga la retención en la fuente del 1 %, y el comprador el impuesto y los derechos de registro, que suelen sumar entre 1 % y 2 %. Son porcentajes orientativos: la notaría liquida el valor exacto.
Revisado: · Por el equipo de VIXORA AI · Información general, no asesoría legal
¿Qué gastos tiene una compraventa y quién paga cada uno?
Una compraventa de inmueble tiene dos momentos con costo: la escritura pública en la notaría y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La costumbre —no una obligación legal— es repartirlos así, salvo que comprador y vendedor pacten otra cosa en la promesa.
| Concepto | Orden de magnitud | Quién suele pagarlo |
|---|---|---|
| Derechos notariales | Alrededor del 0,3 % del valor de la venta, más IVA sobre esos derechos y copias | Por mitades entre comprador y vendedor |
| Retención en la fuente | 1 % del valor de la venta, cuando el vendedor es persona natural | Vendedor (se paga en la notaría) |
| Impuesto de registro (departamental) | Entre el 0,5 % y el 1 % del valor, según el departamento | Comprador |
| Derechos de registro (Oficina de Registro) | Tarifa por rangos de valor, por lo general menos del 1 % | Comprador |
| Paz y salvos de predial y valorización | Lo que se deba al municipio | Vendedor |
Las tarifas notariales y de registro las actualiza cada año la Superintendencia de Notariado y Registro, y el impuesto de registro lo fija cada departamento. Pide la liquidación a la notaría antes de firmar.
¿Sobre qué valor se liquidan?
Sobre el valor de la venta que se declara en la escritura. Ese valor debe ser el precio real del negocio: declarar menos para pagar menos gastos tiene consecuencias tributarias para ambas partes y deja al comprador con un costo fiscal bajo, lo que le sube el impuesto cuando venda.
En todo caso, el valor escriturado no puede ser inferior al avalúo catastral del predio.
¿Cuánto debería reservar el comprador?
Sumando la mitad de los derechos notariales, el impuesto de registro y los derechos de registro, un comprador suele reservar entre el 1,5 % y el 2,5 % del valor de la compra para gastos de escrituración y registro. En una compra de 500 millones de pesos, eso equivale a entre 7,5 y 12,5 millones.
Es un orden de magnitud para planear, no una liquidación. Si además compras con crédito, la hipoteca se constituye en la misma escritura y genera sus propios derechos notariales y de registro, calculados sobre el monto del préstamo.
¿Qué paga el vendedor además de la retención?
El vendedor entrega el predio a paz y salvo de impuesto predial y de valorización, y asume su mitad de los derechos notariales. Si es persona natural, la notaría le recauda la retención en la fuente del 1 % sobre el valor de la venta.
Si vende por más de lo que le costó, la utilidad puede estar gravada como ganancia ocasional en su declaración de renta. Hay exenciones y reglas especiales —por ejemplo para la casa de habitación—, así que conviene revisarlo con un contador antes de fijar el precio.
¿Qué otros costos aparecen en una compra rural?
- Estudio de títulos, si lo encargas a un abogado o lo exige el banco.
- Avalúo comercial, obligatorio cuando hay crédito hipotecario.
- Levantamiento topográfico, si el área o los linderos no coinciden con los papeles.
- Derecho de agua del acueducto veredal, cuando no se transfiere con el predio.
- Certificados de tradición y copias de la escritura.
Ninguno de estos es un porcentaje fijo: dependen del predio y de quién preste el servicio. Pregunta el valor antes de contratarlos.
¿Cuánto tarda el trámite?
La firma de la escritura se hace en un día, una vez la notaría tiene los documentos y los paz y salvos. Después la escritura se lleva a la Oficina de Registro; cuando sale registrada, el certificado de tradición muestra al comprador como nuevo dueño. Los tiempos de registro varían según la oficina, así que pregunta en la notaría cuánto está tardando en tu municipio.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio repartir los gastos notariales por mitades?
No. Es la costumbre en Colombia, pero las partes pueden pactar otra distribución. Lo importante es dejarlo por escrito en la promesa de compraventa para evitar discusiones el día de la firma.
¿La retención en la fuente del 1 % la paga el comprador?
No. La retención es un anticipo del impuesto de renta del vendedor cuando es persona natural, y la recauda la notaría al otorgar la escritura. El comprador no la asume, salvo que lo hayan pactado así.
¿Puedo saber el valor exacto antes de firmar?
Sí. Lleva a la notaría el borrador de la promesa o los datos del negocio (valor, certificado de tradición, paz y salvo predial) y pide una preliquidación de gastos notariales y de registro.
¿Los gastos cambian si el predio es rural?
Los conceptos son los mismos para predios urbanos y rurales. Lo que cambia en una finca o un lote en vereda son los costos previos: topografía, estudio de títulos más detallado y verificación del agua y del uso del suelo.
¿En qué se apoya esta guía?
- Superintendencia de Notariado y Registro. Resoluciones anuales de tarifas notariales y de derechos de registro.
- Estatuto Tributario, artículo 398. Retención en la fuente del 1 % en la enajenación de inmuebles por personas naturales.
- Ley 223 de 1995. Impuesto de registro departamental y sus rangos de tarifa.
- Estatuto Tributario, artículo 90. El valor declarado de la venta debe corresponder al valor real y no ser inferior al avalúo catastral.
Esta guía es información general y no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera. Las normas, tarifas y trámites cambian y cada predio es distinto: verifica tu caso con la notaría, la Oficina de Registro, la Secretaría de Planeación del municipio o un abogado antes de firmar o pagar.