¿Se puede comprar una finca o un lote con crédito hipotecario en Colombia?

El crédito hipotecario de vivienda está pensado para comprar, construir o mejorar una vivienda. Una casa campestre o una finca con casa habitable puede entrar si el banco acepta la ubicación y el avalúo; un lote sin construir o una finca cuyo valor está en la tierra productiva normalmente no.

Cada entidad tiene su propia política para predios rurales: algunas solo financian en municipios o sectores determinados, otras limitan el área del terreno o exigen vía de acceso y servicios. Por eso la primera pregunta al banco no es la tasa, sino si financia ese tipo de predio en esa vereda.

En vivienda que no es de interés social, la regla general es que el crédito cubre hasta el 70 % del valor del inmueble; el 30 % restante es la cuota inicial. En vivienda de interés social el tope sube al 80 %. El plazo va de 5 a 30 años.

El banco también mira tu capacidad de pago: en vivienda no VIS, la primera cuota no puede superar el 30 % de los ingresos familiares. El valor que cuenta es el menor entre el precio de compra y el avalúo comercial que ordena el banco, de modo que si el avalúo sale por debajo del precio pactado, tendrás que poner la diferencia.

En predios rurales los bancos suelen ser más conservadores con el avalúo: valoran la casa y una porción de terreno, no siempre toda la extensión.

• Crédito de libre inversión con garantía hipotecaria: el banco presta sobre un inmueble que ya tienes; la tasa suele ser mayor que la de vivienda.
• Crédito para compra de lote: algunas entidades lo ofrecen, con menor porcentaje de financiación y plazos más cortos.
• Crédito de construcción: financia la casa sobre un lote propio, con desembolsos por avance de obra.
• Líneas de fomento agropecuario: para compra de tierra o proyectos productivos, a través de bancos que redescuentan con Finagro.
• Financiación directa con el vendedor: pago por cuotas pactado en la promesa, con la escritura al final o con hipoteca a favor del vendedor.

La financiación con el vendedor es común en el campo, pero es la que más cuidado exige: deja por escrito el saldo, los intereses, las fechas y qué pasa si alguna de las partes incumple.

• Certificado de tradición y libertad sin embargos, demandas ni falsa tradición.
• Estudio de títulos favorable, hecho por abogados de la entidad.
• Avalúo comercial realizado por un avaluador autorizado.
• Uso del suelo compatible y, si hay construcción, que esté declarada o tenga licencia.
• Acceso por vía y servicios básicos, según la política de cada banco.

Un predio con problemas de área, linderos o una sucesión sin terminar no pasa el estudio de títulos. Vale la pena hacer esa revisión antes de pagar el avalúo.

El estudio de títulos y el avalúo se pagan al inicio, se apruebe o no el crédito. La hipoteca se firma en la misma escritura de compraventa y causa derechos notariales y de registro propios. Durante la vida del crédito pagas, junto con la cuota, el seguro de vida del deudor y el seguro de incendio y terremoto del inmueble.

Para estimar la cuota mensual usa la calculadora hipotecaria de VIXORA con el monto que necesitas, la tasa que te ofrezcan y el plazo.

Primero pide la preaprobación: el banco te dice cuánto te presta según tus ingresos. Luego busca el predio y, antes de firmar la promesa, confirma con la entidad que financia ese tipo de inmueble. En la promesa deja una cláusula que condicione el negocio a la aprobación del crédito y plazos realistas para avalúo, estudio de títulos y desembolso, porque el banco gira el dinero cuando la escritura con la hipoteca ya está registrada.