¿Cómo se arrienda una finca en Colombia y qué debe decir el contrato?
Respuesta corta
Depende del uso. Si la finca se arrienda para vivir, suelen seguirse las reglas de la Ley 820 de 2003: canon máximo del 1 % del valor comercial, incremento anual hasta el IPC y sin depósitos en dinero. Si es para producir, rige lo pactado y el Código Civil; por días, es vivienda turística y exige Registro Nacional de Turismo.
Revisado: · Por el equipo de VIXORA AI · Información general, no asesoría legal
¿Qué norma aplica según el uso de la finca?
No existe un único «contrato de arriendo de finca». Lo que manda es para qué se arrienda, y conviene escribirlo en la primera cláusula.
| Uso | Regla general | Qué cuidar |
|---|---|---|
| Vivienda permanente | Ley 820 de 2003 (pensada para vivienda urbana; en zona rural las partes suelen acogerse a ella en el contrato) | Canon, incremento, servicios y causales de terminación |
| Explotación agrícola o ganadera | Código Civil (arrendamiento de predios rústicos) y lo que pacten las partes | Plazo ligado a cosechas, mejoras, cercas, aguas y entrega del terreno |
| Recreo por días o fines de semana | Vivienda turística: el prestador debe estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo | Capacidad, normas de convivencia, daños y cancelaciones |
¿Cuánto se puede cobrar de canon y cómo sube?
En arrendamiento de vivienda, la Ley 820 fija un techo: el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble. Cada doce meses de ejecución el arrendador puede incrementarlo, como máximo, en el porcentaje del IPC del año calendario anterior, y debe avisarlo al arrendatario.
En un arriendo para producir, el canon es libre: puede ser una suma fija, un valor por hectárea o una participación en la cosecha. Como referencia de mercado, en las páginas de precios de VIXORA publicamos la mediana de los cánones anunciados cuando hay al menos tres fincas comparables en el municipio.
¿Se puede pedir depósito?
En vivienda, no en dinero: la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en efectivo u otras cauciones reales para garantizar el contrato. Lo habitual es un codeudor con finca raíz o una póliza de arrendamiento de una aseguradora o afianzadora.
Los servicios públicos sí pueden garantizarse con los mecanismos que prevé la misma ley. En arriendos productivos o turísticos, las garantías son las que acuerden las partes; en estancias por días es común un depósito por daños que se devuelve al salir.
¿Qué no puede faltar en el contrato?
- Identificación de las partes y del predio: matrícula inmobiliaria, vereda, linderos o un plano.
- Destinación: vivienda, cultivo, ganado, recreo. Y si se permite o no subarrendar.
- Qué se entrega: casa, bodegas, potreros, cultivos existentes, maquinaria, animales. Con inventario firmado y fotos.
- Canon, fecha y forma de pago, e incremento.
- Plazo y prórroga. En cultivos, que el plazo cubra el ciclo de la cosecha.
- Servicios: quién paga el acueducto veredal, la energía, el internet y el mayordomo, si lo hay.
- Mantenimiento: cercas, vías internas, pozo séptico, rocería. Y qué pasa con las mejoras que haga el arrendatario.
- Causales de terminación, preaviso y estado en que se devuelve el predio.
El contrato de vivienda puede ser verbal, pero por escrito evita casi todas las discusiones. Si el arrendatario va a sembrar o a invertir, las mejoras deben autorizarse por escrito y definirse si se reconocen o no al final.
¿Qué revisa el arrendatario antes de firmar?
Que quien arrienda sea el dueño o tenga autorización: basta un certificado de tradición y libertad reciente. Que el agua alcance todo el año, sobre todo si hay cultivos o animales. Que el uso que piensa darle esté permitido en ese suelo. Y el estado real de la casa, las cercas y la vía en época de lluvias.
Si hay un mayordomo que vive en la finca, pregunta quién es su empleador y si seguirá: la relación laboral no pasa automáticamente al arrendatario, pero conviene dejarlo claro.
¿Cómo ayuda VIXORA en un arriendo?
En VIXORA las fincas en arriendo se publican con fotos, ubicación en el mapa y servicios declarados. Para los arriendos que gestiona el equipo, el contrato se firma en línea y el inquilino tiene un portal para ver sus pagos y reportar daños. Puedes agendar la visita desde la ficha o por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de arriendo de vivienda?
Lo que pacten las partes. Si no se dice nada, la Ley 820 entiende que es de un año, y se prorroga en las mismas condiciones si ambas partes han cumplido y el arrendatario acepta los incrementos legales.
¿Puedo arrendar mi finca por fines de semana en plataformas?
Sí, pero ese uso es de vivienda turística. Quien la ofrece debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo y cumplir las normas del sector. Revisa también que el uso del suelo y el reglamento de la parcelación, si lo hay, lo permitan.
¿Quién paga el impuesto predial en un arriendo?
El propietario. El predial grava la propiedad del inmueble, no su uso. Los servicios públicos y el acueducto veredal sí suelen quedar a cargo del arrendatario, según se pacte.
¿Qué pasa con los cultivos al terminar el contrato?
Depende de lo pactado. Por eso el plazo debe cubrir el ciclo productivo y el contrato debe decir si las siembras y mejoras se reconocen, se retiran o quedan para el dueño. Sin acuerdo escrito, el conflicto es casi seguro.
¿En qué se apoya esta guía?
- Ley 820 de 2003. Arrendamiento de vivienda urbana: canon máximo, incrementos, prohibición de depósitos y terminación.
- Código Civil colombiano. Contrato de arrendamiento y reglas del arrendamiento de predios rústicos.
- Ley 2068 de 2020 y Ley 300 de 1996. Vivienda turística y Registro Nacional de Turismo.
Esta guía es información general y no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera. Las normas, tarifas y trámites cambian y cada predio es distinto: verifica tu caso con la notaría, la Oficina de Registro, la Secretaría de Planeación del municipio o un abogado antes de firmar o pagar.